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Promesse synallagmatique de vente prévoyant une « indemnité d’immobilisation » : s'agit-il d'une clause pénale ?

Civil - Contrat
14/10/2021
En cas de vente d’un fonds de commerce sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le cessionnaire, la stipulation d'une indemnité d'immobilisation qui n'a pas pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation ne constitue pas une clause pénale.
La société L. consent à la société F. une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et stipulant une indemnité d’immobilisation d’un montant de 85 000 euros acquise au vendeur en cas de non-réalisation de la vente. La condition suspensive ne s’étant pas réalisée, la société F. assigne la société L. en restitution de la somme de 85 000 euros. La cour d’appel condamne la société L. à rembourser la somme de 70 000 euros à la société F., en jugeant qu’il ne s’agissait pas d’une indemnité d’immobilisation mais d’une clause pénale sujette à réduction par le juge. La société L. se pourvoit en cassation, invoquant la violation de l’article 1226 du Code civil.
 
Selon son objet, une telle clause peut être qualifiée de clause pénale. La question est importante puisque dans ce cas, l’indemnité peut être réduite par le juge.
 
La Cour de cassation, dans cette affaire, rappelle la différence entre une clause d’indemnisation et une clause pénale. Il résulte des articles 1134 et 1226 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « qu'en cas de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le cessionnaire, la stipulation d'une indemnité d'immobilisation qui n'a pas pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation ne constitue pas une clause pénale ».
Pour condamner la société L. à rembourser à la société F. la somme de 70 000 euros, l’arrêt d’appel relève que l'article 9 de la promesse de vente prévoit que l'indemnité d'immobilisation restera acquise au cédant, non seulement en cas de non réalisation de la cession du fait du cessionnaire, pour le couvrir du préjudice qui pourrait résulter de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, mais encore dans le cas où la condition suspensive relative au prêt ne serait pas remplie, et en déduit que cette clause a la nature d’une clause pénale. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
 
Pour aller plus loin, voir Le Lamy Droit du contrat, n° 3109.
Source : Actualités du droit